Show menu

[Članek] SPOT svetovanje Koroška: Računovodstvo in nepremičnine

2. 10. 2018
SPOT svetovanje Koroška: Računovodstvo in nepremičnine

Kako pravilno obračunati nepremično v podjetju

Ne glede na to, ali gre za družbo ali pa samostojnega podjetnika (s.p.) je pri nepremičninah treba upoštevati več vidikov, med drugim:
  • Poslovni prostor je v lasti družbe: stroške, vezane na rabo objekta, je treba pravilno spremljati in zagotavljati njihovo upravičenost. Torej, da podjetje s poslovnim prostorom ustvarja prihodke (denimo z najemom), če pa je nepremičnina namenjena zasebni rabi (recimo lastnika), da se pravilno obračunajo bonitete ali drugi dohodki (na primer dividendi podoben dohodek).
  • Transakcija med družbo in lastnikom (prodaja, nakup, najem): pomembno je, da je posel obračunan po primerljivih tržnih cenah, v nasprotnem primeru je treba pravilno obračunati davčne posledice. 
  • Pomembno je še: če je nepremičnina last družbe, je avtomatično del njenega premoženja, s katerim družba odgovarja za svoje obveznosti. Pri družbi lastnik (družbenik) le izjemoma odgovarja za obveznosti družbe s svojim zasebnim premoženjem. Če gre torej za tvegan posel, je treba razmisliti tudi o tem vidiku.

S.P.
Pri s.p. je pomemben čas pridobitve nepremičnine (pred začetkom opravljanja dejavnosti ali po tem). Pri vnosu nepremičnine v podjetje se dohodnina obračunava odvisno od tega. Če gre za malega podjetnika, ki je obdavčen po sistemu normiranih odhodkov, lahko vnos nepremičnine v podjetje tudi vpliva na obseg prihodkov oziroma pomeni preseganje pogojev za status normiranca. Če je fizična oseba pridobila nepremičnino po začetku opravljanja dejavnosti – denimo jo je kupila ali podedovala po začetku opravljanja dejavnosti – in to nepremičnino prenese v svoje podjetje, ker bi z njo recimo dosegala prihodke iz najemnin ali druge, se znesek amortizacije te nepremičnine hkrati upošteva kot prihodek od »brezplačno« pridobljene nepremičnine.

Pomembno je tudi predvideti, kakšne načrte ima s.p. s to nepremičnino: koliko časa jo bo uporabljal za dejavnost, kaj bo z njo po prenehanju dejavnosti – ali jo želi spet prenesti v gospodinjstvo, kaj se bo zgodilo s tržno ceno to nepremičnine.

Pri s.p. velja, da nepremična, ki je v zasebni lasti in se hkrati uporablja tudi za namene dejavnosti (na primer del stanovanja), seveda lahko ostaja v zasebni sferi in se del obratovalnih stroškov te nepremičnine ustrezno pripiše stroškom opravljanja dejavnosti podjetnika. Tudi kadar podjetnik oddaja nepremičnino, ki jo hkrati uporablja zase in za dejavnost (oddaja del stanovanja, v katerem sicer prebiva), je enako. Gre torej za nepremičnine, ki se uporabljajo hkrati za poslovne in zasebne namene.

Ko gre za nepremičnine, ki se uporabljajo izključno za poslovne namene, pa ne morejo ostati v zasebni sferi. 
Fizična oseba in samostojni podjetnik sta neločljivo povezana celota, ena oseba, in fizična oseba sama s seboj ne more sklepati pogodb; če se nepremičnina uporablja zgolj za dejavnost, jo je pač treba vnesti v dejavnost, če želimo, da so prihodki (iz najemnin) obdavčeni kot prihodki iz dejavnosti. Če pa nepremičnina ostaja v zasebni sferi, so tudi prihodki iz nje (iz oddajanja v najem) obdavčeni kot prihodki v zasebni sferi, torej kot dohodki iz najemnin, seveda po drugačni davčni stopnji in po drugačnih pravilih.

Fizična oseba lahko v podjetje vnese zgolj tisto nepremičnino, katere lastnik je. Torej, ni možno v podjetje vnesti bratove, moževe, očetove, otrokove nepremičnine, čeprav gre za solastništvo. V takih primerih gre za ločene subjekte, ki pa so lahko povezane osebe, in je treba posel obračunati drugače.

DRUŽBA
Če želi družba oddajati nepremičnino, so ti prihodki računovodsko prihodki iz storitev in obdavčeni v okviru davčnega obračuna davka od dohodkov pravnih oseb. Pri stroških pa sta dve možnosti. Mora jo upoštevati kot amortizacijo nepremičnine, če nepremičnino, ki jo ima v lasti ali v finančnem najemu, oddaja. Če pa jo ima družba v najemu in gre za podnajem, torej oddajanje v najem najete nepremičnine, jo mora upoštevati kot strošek storitev. 

Vir:
https://podjetnik.finance.si/8938148/Racunovodstvo-in-nepremicnine-pravila-za-podjetja-in-espeje

Za SPOT svetovanje Koroška:
David Valič, Podjetniški center Slovenj Gradec d.o.o.

Naložbo sofinancirata Republika Slovenija in Evropska Unija iz Evropskega sklada za regionalni razvoj www.eu-skladi.si